业主共有资金不应成为“糊涂账”

发布时间：2024-07-18    来源: 江苏检察网    作者：佚名

　　

　　

　　姚雯/漫画

　　业主共有资金是全体业主的共同财产，每一笔账目理应遵循“取之于业主，用之于业主”的原则。然而在不少小区，这笔与全体业主息息相关的共有资金却“剪不断、理还乱”。一些业主直呼：“物业公司收了那么多的车位租金和广告费，为什么一维修就没钱？”对此，记者走访了多个小区，并采访了专家学者。

　　业主频频发问“钱去哪儿了”

　　家住河北某小区的业主王阿姨指着居民楼上一块“掉皮”的外墙对记者说：“我们小区这幢楼的外墙每逢雨季就渗水，年年修、年年坏，物业公司反反复复地请同一家施工队，也不知道到底花了多少维修费。”

　　话音未落，记者就听见有汽车鸣笛，循声望去，只见一辆小轿车缓缓驶出地下车库。王阿姨若有所思地说：“这个小区有很多车位对外出租，租户把租金都交给了物业，我们也不知道他们到底收了多少钱。”

　　听到王阿姨的吐槽，另一名业主也凑过来说：“按理说，电梯间的广告、丰巢快递柜入驻小区的收益应属于全体业主，可我们从来没看到过账本，这笔钱到底有多少、花在哪里了、剩多少，都不清楚。”

　　“钱去哪儿了？”

　　这是记者在采访小区业主时，听到最多的疑问。带着这一疑问，记者走访了该小区的物业公司。物业公司工作人员告诉记者：“我们每项收支都记在账目上了，业主如果有不清楚的地方可以查账。”可当记者提出想看看账目时，工作人员却推说：“账目不归我管，也不是谁想看都能看的。”

　　“看也没用，账目那么复杂、专业，就算拿到我面前，我也看不明白。”一名前来报修的业主听到记者与物业公司工作人员的对话后说道。

　　“糊涂账”暗藏隐患

　　据媒体报道，今年3月，湖南省长沙市某小区发生了业主委员会主任欧阳某利用职务便利盗取资金115万元的案件。该小区始建于2012年，每年有停车场租金、共用部位广告、游泳池经营收入共约10万元。今年初，该小区出现了主供水管道漏水、地基下沉、电梯需要更换配件等问题，经业主协商一致，决定动用这笔共有资金一次性维修到位。殊不知，欧阳某早就在过去的四年中，通过伪造银行流水和印章将这笔钱盗取得所剩无几了。最终，欧阳某被业主识破后案发，目前该案正在办理中。

　　“我们在办案中了解到，目前业主共有资金管理确实存在不少隐患。”福建省厦门市湖里区检察院干警黄惠贤向记者介绍了该院办理的一起案件。2021年7月至9月，陈某某利用担任厦门某小区业主委员会主任的职务便利，在业主不知情的情况下，私自将该小区业主委员会账户内的530万元转至其朋友的私人账户和两个公司的对公账户中，继而用于偿还个人债务。该案由湖里区检察院提起公诉，历经法院一审、二审，2023年3月，厦门市中级法院最终以挪用资金罪对陈某某判处有期徒刑四年，并责令其退赔被害单位经济损失。

　　在陈某某挪用资金案办结后不久，在湖里区委的领导下，湖里区委组织部牵头该区审计局、建设局等6家单位联合开展首批住宅小区共有资金专项审计工作，此次审计发现了以下问题：

　　首先，小区公共收益管理、专项维修资金支出不规范。比如，某小区使用专项维修资金支出的维修费没有提供维修申请书，且未附相关三方询价或组织简易招标等资料，有指定特定供应商之嫌。

　　其次，物业服务企业未将公共收益等及时存入专户、未将公共收益及住宅专项维修资金收支明细在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　再次，业主委员会履职不规范，存在确定公共收益分配比例未依法履行业主大会或全体业主决策程序、未按规定对公共收益单独开户或专账进行管理等违法情形。

　　业主监督阻碍重重

　　业主共有资金包括住宅专项维修资金和小区公共收益。根据《物业管理条例》规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。住宅小区公共收益则指建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用物业服务区域内业主的共有部分所产生的公共收益，比如公共车位、小区的广告费等。这部分收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布相关情况。

　　《民法典》亦设专章规定了物业服务合同，专项维修资金的使用属于物业服务合同的重要内容，物业服务人应当定期将维修资金的使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。

　　“上述法律法规并未得到真正有效落实。现实中，不少物业公司人手不足、机构混乱、管理失范，没有严格按照法律法规和物业服务合同的约定履行业主共有资金管理使用相关义务。”对此，中央民族大学法学院教授段威对记者表示，“由于住宅小区情况复杂多样，且居住人员分散、带有一定的流动性、素质参差不齐等，导致很多业主的维权意识淡薄，在业主共有资金使用管理的参与、监督过程中缺位的现象极为普遍。”

　　黄惠贤告诉记者：“不少小区的公共收益很高，成了一些人眼中的‘肥肉’。而且，专项维修资金和小区公共收益的相关账目专业性强，只是草草翻看几下难以发现问题，需要专业审计人员才能查明白。况且，很多小区一直沿用开发商自带的物业公司，这些物业公司在小区扎根多年，各种关系盘根错节，业主想要自行聘请第三方审计单位进驻很难。”

　　作为陈某某挪用资金案的审判员，厦门市中级法院法官陈毅燕说：“陈某某能够得手的一个重要原因是缺乏有效的内外监督机制。尽管业主大会和业主对内享有监督业主委员会的权利，但由于部分业主自治意识淡薄，召开临时业主大会又有法定人数的要求，小区业主通过业主大会对业主委员会进行监督过于困难，导致业主日常监督机制缺失。此外，现行规范就行政机关对业主委员会如何开展指导、监督等并未明确，缺乏可操作性，导致行政监管难以落到实处。在内外监督缺位的情况下，如果业主委员会和物业公司暗通款曲、中饱私囊，其中的违法犯罪行为，很难为业主察觉。”

　　运用法治思维寻找对策

　　业主共有资金的管理和使用关乎民生，账本上的一分一厘都不能含糊，每一笔业主共有资金都应“晒”在阳光下。“碰上一个本本分分的物业，太难了”，在采访中，居民对业主共有资金管理和使用存在的乱象，似有倒不完的“苦水”，一团麻似的烦恼，该怎么化解？

　　是寄托于“碰上”一个守法尽责“好”物业的运气，还是依托于建构有制约力的内外监督制度，各方专家提出了自己的见解。

　　“打开住宅小区业主共有资金监管难题的钥匙在于，让法律长出牙齿。”段威认为，行政主管部门要理顺机构设置，明确岗位职能、法律责任，切实肩负起业主共有资金的指导与监督职责；物业公司应严格按照法律规定和物业服务合同的约定履行业主共有资金筹集、使用、管理及相关公开和报告义务；业主要依法成立相应的维权组织，完善相关管理规则，健全内部激励机制，畅通外部维权渠道，与物业公司形成既充分沟通、理解合作，又相互监督、均势抗衡的局面。

　　“我院探索通过与小区党支部共建，推动小区党支部全程参与业主委员会换届筹备，对照负面清单对业主委员会候选人进行资格审查，及时堵漏纠偏。”湖里区检察院检察长李才利告诉记者，该院以法律进社区的形式，保持对物业管理法律法规的宣传力度，增强物业公司的依法经营意识，依法维护业主知情权、财产权，逐渐提高业主委员会规范履职的能力。

原文链接：https://www.jsjc.gov.cn/shzs/fzzc/202407/t20240712_1642152.shtml
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